Fördel fastigheter v/s aktier

Sverigekarta

Efter två goda år på börsen med stigande aktiekurser och rekordresultat för verksamhetsåret 2010 med rekordhöga utdelningar rasar nu börsen. Placeringar i aktier präglas av en hög risk med stora årliga variationer i avkastningen. Historiskt sett, har kraftiga nedgångar på börsen inneburit en period då direktinvesteringar i fastigheter utklassar aktier. En stark efterfrågan med bostadsbrist på flera delmarknader bäddar för stabila kassaflöden och en investering i bostadssegmentet möter möjligheter till en god direktavkastning och en positiv värdeutveckling.

Ny spelplan för investeringar och ägande av bostäder

Spelplanen på svensk bostadshyresmarknad har förändrats till följd av lag- och regeländringar. Den reformerade lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag som trädde ikraft från 1 januari 2011 stipulerar att verksamheten ska bedrivas utifrån affärsmässiga principer vilket är ett undantag från kommunallagens självkostnadsprincip. Syftet med bestämmelsen är att undvika risk för snedvridning av konkurrensen. Affärsmässiga principer innebär att bolagen inte ska ges några särskilda fördelar av sina ägare samt att kommunerna därför ska ställa motsvarande marknadsmässiga avkastningskrav på sina bostadsföretag som utgår från den lokala marknadssituationen. Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägareföreningen har träffat en överenskommelse om att allmännyttans hyresnormerande roll försvinner. Förändringen gäller vid prövning av hyrans skälighet, då nu inte bara hänsyn ska tas till hyressättningen för likvärdiga lägenheter i det allmännyttiga bostadsbeståndet utan även för likvärdiga lägenheter i privata bostadsföretag. Regeländringarna ska stimulera till en ökad investeringsvilja i bostadshyreshus och en ökad nyproduktion av hyresrätter. Om effekten uppnås kommer vi sannolikt se ett ökat investeringsintresse i flera av våra starka regionstäder.

Kapital söker sig från volatiliteten på börsen

Med starka offentliga finanser har Sverige stått emot europeiska statskriser och en svag utveckling i USA. Regeringen har genom att kombinera skattelättnader och satsningar i samhällsfunktioner skapat förutsättningar för en stark tillväxt. Till slut har dock orosmolnen vuxit sig för starka, prognosen för tillväxt har reviderats ner, reformutrymmet minskar och börsen rasar. I den osäkerhet som råder på börsen ter sig fastigheter som en väl riskavvägd investering. Under den senaste femårsperioden har en direktinvestering i svenska bostadshyreshus gett en totalavkastning om cirka 9,6 procent vilket kan jämföras med avkastningen på börsen som samtidigt uppgått till 14,4 procent. Aktieplaceringar innebär dock en betydligt högre risk med stora årliga variationer och medan börsen rasar möter en investering i bostadssegmentet idag en stark efterfrågan med bostadsbrist på flertalet svenska delmarknader.

Vilka har investeringsutrymme?

Under året som gått har svenska pensionsfonder och institutioner varit stora nettoköpare av fastigheter. Den positiva utvecklingen i korta placeringar har inneburit att denna kategori har varit underviktade i långa tillgångsslag och därför velat allokera mer kapital till fastigheter. Nu har aktietillgångarna generellt rasat i värde vilket snarare kan innebära en övervikt mot fastigheter. De svenska förvaltningsbolagen har ett något annorlunda utgångsläge. Med rekordresultat för verksamhetsåret 2010 är flera av de svenska fastighetsbolagen solida nog för ytterligare investeringar. Av de börsnoterade bolagen och de stora kommersiella aktörerna rapporterar Akademiska Hus, Diligentia, Fabege och Wallenstam en soliditet överstigande 35 procent. Om dessa aktörer väljer att återinvestera kapital i verksamheten genom fastighetsförvärv eller nybyggnadsprojekt kan hösten komma att bjuda på stora investeringar i respektive bolags prioriterade marknader.

Infrastruktur avgörande framgångsfaktor för regional tillväxt

En effektiv infrastruktur som möjliggör en fungerande vardag och minimerar spilltid för resor är avgörande för den regionala tillväxten och styrkan i den lokala fastighetsmarknaden. Utifrån NAI Svefa Fastighetsindex ser vi att i ortens förmåga att kunna erbjuda attraktiva livsmiljöer för den växande befolkningen och det lokala näringslivet ligger mycket i en effektiv infrastruktur. Det bidrar till en befolkningstillväxt, som ger ökad köpkraft och underlag för ett växande och välmående näringsliv och i förlängning en styrka i den lokala fastighetsmarknaden för såväl bostäder som lokaler. Ur ett regionalt perspektiv är Öresundsregionen föregångare vad gäller infrastrukturella satsningar med Öresundsbron och nu även Citytunneln på plats. I Stockholm pågår bygget av Citybanan och utbyggnad av spårvägen. I Göteborg är finansieringen för Västsvenska infrastrukturpaketet klar. I Fjärde storstadsregionen är realiserandet av Ostlänken osäkert. I det regionala perspektivet bedöms Öresundregionen till exempel ligga cirka 10 år före Göteborg vilket bäddar för en konkurrenskraft och en styrka i regionens fastighetsmarknad.

Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Befolkningsutveckling Arbetslöshet
Stockholm 89
Göteborg 63
Lund 60
Uppsala 58
Malmö 56
Linköping 51
Helsingborg 50
Umeå 50
Jönköping 49
Västerås 47
Halmstad 43
Örebro 42
Växjö 41
Karlstad 41
Luleå 37
Borås 36
Kalmar 34
Sundsvall 33
Falun 32
Östersund 32
Kiruna 32
Gävle 31
Visby 31
Skövde 31
Norrköping 30
Nyköping 30
Karlskrona 30
Eskilstuna 20
Trollhättan 20

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut.

Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal.

Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0–10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. ”Trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. Röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. Pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 januari 2011.

  • Share/Bookmark

Comments are closed.