Efter en tung period har näringslivet börjat återhämta sig och sysselsättningen ökar. Bostadsproduktionen har inte hållit jämna steg med efterfrågan. Med pågående stadsutvecklingsprojekt som Fjölebro och Ljusstaden förväntas bostadsbyggandet att öka och kommunen jobbar aktivt med en förtätning av stadskärnan. En eventuell omlokalisering av Linnéuniversitetet ligger som ett orosmoln över fastighetsmarknaden. En flytt skulle få stora konsekvenser, med risk för ökade vakanser och sjunkande hyresnivåer. Kalmar klättrar tre placeringar i NAI Svefa Fastighetsindex till plats 17.
| Kalmar – juli 2011 | |||
|---|---|---|---|
| Hyra (kr/kvm) |
Direktavkastning (%) |
Bedömda värden (kr/kvm) |
|
| Kontor | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 800 – 1 200 | 6,75 – 8,00 | 8 000 – 12 000 |
| B-läge | 600 – 700 | 7,50 – 9,00 | 5 000 – 7 000 |
| C-läge | 400 – 600 | 8,50 – 10,00 | 3 000 – 4 000 |
| Butiker | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 1 200 – 2 200 | 6,00 – 7,00 | 12 000 – 25 000 |
| B-läge | 800 – 1 200 | 7,00 – 8,00 | 6 000 – 12 000 |
| C-läge | 500 – 700 | 8,00 – 9,25 | 3 000 – 5 000 |
| Industri | |||
| A-läge | 450 – 650 | 8,00 – 9,50 | 2 500 – 4 500 |
| B-läge | 350 – 550 | 9,00 – 10,00 | 1 500 – 2 500 |
| C-läge | 300 – 400 | 10,00 – 12,00 | 1 000 – 2 000 |
| Bostäder | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 950 – 1 450 | 4,75 – 6,00 | 10 000 – 17 500 |
| B-läge | 850 – 1 200 | 5,50 – 6,50 | 8 000 – 13 000 |
| C-läge | 800 – 1 000 | 6,50 – 8,00 | 6 000 – 11 000 |
Bostadsfastigheter
CA Fastigheter, HSB och Property Group är stora hyresvärdar i Kalmar. Kommunägda Kalmarhem är en betydande aktör som innehar ungefär 40 % av hyresmarknaden. Under de senaste tio åren har det endast färdigställts drygt 200 bostäder per år. Det förväntade bostadsbyggandet under 2011–2012 uppgår till 750 bostäder, men kommunen anger att det skulle behöva byggas mer för att komma tillrätta med bostadsbristen. Kommunens arbete med att tillhandahålla mark i centrala lägen för nyproduktion har visat sig i markanvisningarna med byggrätter för 40 lägenheter i kvarteret Oljeväxten och upp till 100 lägenheter i kvarteren Muren/Gesällen. CA Fastigheter är en aktiv aktör i Kalmar och under senare år har bolaget avslutat ett flertal projekt på Varvsholmen. Totalt har över 160 bostäder färdigställts med olika upplåtelseformer. Pågående projekt är Spanrutan som även omfattar vård- och trygghetsboende. Transaktionsvolymen i Kalmar under första halvan av 2011 har varit betydligt lägre än tidigare år.
Kommersiella hyresfastigheter
Alecta, CA Fastigheter, Dagon och KIFAB är de huvudsakliga ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar. IKEA finns också med bland de stora fastighetsägarna med ett bestånd som omfattar drygt 44 000 kvadratmeter i externhandelsområdet Hansa City, ett område som expanderat under senare år. Omsättning avseende kommersiella fastigheter har varit mycket måttlig under året med ett fåtal transaktioner där lokala aktörer har köpt och sålt mindre objekt. Undantaget är ING:s förvärv av köpcentrumet Baronen, fastigheten Vedgårdsholmen 15, i centrala Kalmar. Köpeskillingen uppgick till cirka 400 mkr och direktavkastningen bedöms till strax under 7 % vilket bedöms vara en marknadsmässig nivå. Fastigheten inrymmer ett 40-tal butiker, restauranger och caféer, kontor, hotell, biograf och parkering. Kontorsmarknaden har under de senaste åren varit relativt stabil. Vakanserna har legat omkring 5 %.
Specialfastigheter
Förutom kommunen och landstinget finns Akademiska Hus, Dagon och Residenset representerade som stora ägare av specialfastigheter i Kalmar. Det privata ägandet av specialfastigheter är i huvudsak utspritt på lokala aktörer med endast en fastighet i beståndet. Undantag är Residenset och Dagon med totalt nio specialfastigheter i kommunen. De fåtal transaktioner av specialfastigheter som genomförts har i huvudsak skett mellan mindre lokala aktörer. Kalmar FF:s nya arena är nu invigd. Arenan, som kostade 230 mkr att uppföra, har plats för cirka 12 000 åskådare under tak.
Industri- & lagerfastigheter
Stor fastighetsägare är kommunala KIFAB med 150 000 kvadratmeter lokaler, varav cirka 42 000 kvadratmeter utgör industrilokaler. Bland de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter återfinns många koncerner med lokaler i egen regi, som till exempel Lantmännen som äger nio fastigheter med en uthyrbar area överstigande 55 000 kvadratmeter och Arla Foods med tre fastigheter omfattande drygt 28 000 kvadratmeter. De centralt belägna industriområdena är i princip färdigexploaterade. Utvecklingsmöjligheter i stadsnära lägen finns framförallt i Flygstaden, ett nytt verksamhetsområde om 50 hektar i anslutning till flygplatsen och E22.
Planer & Projekt
I norra Kalmar ligger Ljusstaden, Östra Vimpeltorpet, ett av stadens utvecklingsområden för bostadsbebyggelse. Bland involverade byggherrar finns Skanska som uppför ett BoKlok-projekt med 24 bostadsrättslägenheter och Kärnhem som uppför 34 bostadsrätter i par-/radhus. Området kommer att omfatta både småhus och flerbostadshus med olika upplåtelseformer. En eventuell nybyggnation åt universitetet och omställning av de befintliga lokalerna skulle få betydande följder för den nu avvaktande kommersiella projektmarknaden. En fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med syfte att förtäta och utveckla stadskärnan kommer troligen att antas under hösten.
I fokus: Linnéuniversitetet
Linnéuniversitetet har för avsikt att lämna större delen av sina nuvarande lokaler i Kalmar för att samlokalisera verksamheterna på ett nytt campus som ska etableras på Fredriksskans och i Ölandshamnen. Cirka 40 000 kvadratmeter kan därmed komma att tomställas och 40 000 kvadratmeter nya lokaler kan komma att uppföras. Beslutet är kontroversiellt, såväl ur ett ekonomiskt som politiskt perspektiv. Kommunfullmäktige har sagt ja till den nya placeringen och universitetsstyrelsen fattade under sommaren beslut om att fortsätta utreda den föreslagna placeringen. Linnéuniversitetet hyr idag lokaler från Akademiska Hus och KIFAB. Som det nu ser ut blir det KIFAB som kommer att drabbas hårdast då samtliga 27 000 kvadratmeter som de har uthyrda till universitetet kan komma att tomställas med start under 2014. Akademiska Hus bestånd uppgår till cirka 28 500 kvadratmeter där 16 500 kvadratmeter kan komma att tomställas. Linnéuniversitetets flytt skulle därmed få stora konsekvenser för den lokala fastighetsmarknaden under flera år framöver. Marknadens förmåga att absorbera de kommande årens stora lokaltillskott bedöms som begränsad med stora vakanser och pressade hyresnivåer som följd.
| Kommunfakta | ||
|---|---|---|
| Befolkningsutveckling | + 0,6% |  |
| Arbetslöshet | 5,5% | |
| NAI Svefa Fastighetsindex | 34 |  |
