Malmö

Malmömarknaden kännetecknas av allt större fokus på nyproduktion av kontorsfastigheter och utbudet av nyproducerade lokaler är stort. Fokus ligger på att vidareutveckla Västra Hamnen/Dockan/
Universitetsholmen samt de viktiga knutpunkterna kring Citytunnelns nya stationer; Centralstationen, Triangeln och Hyllie. Satsningen på infrastruktur pågår alltjämt och ett aktuellt projekt är den så kallade Malmöringen som kommer att förbättra kommunikationen inom staden. Malmö landar på plats 5 med ett stärkt NAI Svefa Fastighetsindex om 56 (51).

Malmö – juli 2011
	Hyra (kr/kvm)	Direktavkastning (%)	Bedömda värden (kr/kvm)
Kontor
AA-läge	1 550 – 2 350	5,25 – 6,25	20 000 – 30 000
A-läge	1 400 – 2 000	5,75 – 6,50	14 000 – 20 000
B-läge	850 – 1 400	6,50 – 7,75	7 000 – 13 000
C-läge	650 – 1000	7,75 – 9,00	5 000 – 7 000
Butiker
AA-läge	4 000 – 5 750	5,25 – 6,00	40 000 – 45 000
A-läge	3 200 – 4 500	5,75 – 6,25	25 000 – 35 000
B-läge	1 000 – 2 400	6,50 – 7,50	10 000 – 20 000
C-läge	650 – 1 300	7,50 – 9,00	5 000 – 12 000
Industri
A-läge	550 – 850	7,25 – 8,00	4 000 – 8 500
B-läge	400 – 650	8,00 – 9,50	3 500 – 6 000
C-läge	300 – 500	9,00 – 10,50	2 750 – 4 000
Bostäder
AA-läge	950 – 1 650	3,50 – 4,00	18 000 – 23 000
A-läge	950 – 1 500	3,75 – 4,50	15 000 – 20 000
B-läge	900 – 1 100	4,50 – 5,75	10 000 – 15 000
C-läge	775 – 950	6,75 – 7,75	6 000 – 10 000

Bostadsfastigheter

Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadsfastigheter
i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Willhem (Första AP-fonden) och Stena Fastigheter är andra stora aktörer. Diligentia har avyttrat fem kvarter byggrätter för bostadsändamål i området Masthusen. I området finns det planer för totalt 18 kvarter med varierande ändamål. Ikano Bostad är köpare av fyra kvarter och Hökerum Bygg, ett familjeföretag i Ulricehamn, är köpare av ett. Efter försäljningen av de fem byggrätterna fortsätter Diligentia arbetet med att utveckla och skapa en levande stadsmiljö i de resterande 13 kvarteren. Ikano Bostad planerar för 500 lägenheter i de fyra kvarter som bolaget förvärvat. Planerad byggstart är inom två år. Bland de transaktioner som har skett kan noteras MKB:s förvärv av Havsuttern 4 som är belägen på Södra Förstadsgatan. Priset uppgick till 58 mkr. Fastigheten har totalt 1 815 kvadratmeter bostads- och lokalyta och har nyligen renoverats.

Kommersiella hyresfastigheter

Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har hittills varit låg under 2011. Två av de mer intressanta affärerna som skett efter sommaren är Vasakronans förvärv av Koggen 2 och Jungmannen 1 i Västra Hamnen. Koggen 2 är under uppförande med beräknat färdigställande hösten 2012. Byggnaden kommer att bestå av totalt 8 100 kvadratmeter fördelat på sex plan. Köpeskillingen uppgår till 246 mkr vilket motsvarar cirka 30 000 kr/kvm. Jungmannen 1 förvärvas från Alecta för ett underliggande fastighetsvärde om 140 mkr vilket motsvarar 27 450 kr/kvm. Byggnaden är uppförd 2004 och inrymmer 5 100 kvadratmeter. En kommande exekutiv försäljning under hösten avser den centrala fastigheten von Conow 54. Fastigheten ingår i konkursen av Kefren Properties.

Specialfastigheter

Förutom Malmö Stad som är en stor ägare av specialfastigheter finns även privata ägare som Hemsö och Folksam Fastigheter. Flera stora projekt är på gång och det är huvudsakligen sjukhusområdet samt högskolan som expanderar och har behov av nya lokaler. Det är nu klart att det blir Akademiska Hus som uppför 20 000 kvadratmeter utbildningslokaler och kontor åt Malmö Högskola i kvarteret Niagara på Universitetsholmen. Fastigheten får tre byggnader i upp till elva våningar. Byggstart är planerad till hösten 2012 med planerad inflyttning till hösten 2015.

Industri- & lagerfastigheter

Briggen (Castellum), Dagon och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Malmö har en tydlig tanke med etablering och utveckling av stadens industriområden. Vad avser verksamheter med tung industri och logistikföretag så är det framförallt Norra Hamnen som prioriteras. Nya områden föreslås i lägen utmed Yttre Ringvägen. Aktiviteten på industrimarknaden har ökat under 2011 och det område där antalet försäljningar varit flest är Fosie industriområde. Noterbart är att flera fastighetsbolag har investerat i industrifastigheter under de senaste året till skillnad från tidigare då den typiska förvärvaren var en egenanvändare.

Planer & Projekt

På den kommersiella marknaden är det alltjämt ett stort intresse för områdena kring Citytunnelns hållplatser samt Västra Hamnen/Universitetsholmen/Dockan. Till skillnad från tidigare projektstarter så finns det nu ett större inslag av spekulation i exploateringen där projekt startats med ingen, eller endast en låg, initial uthyrningsgrad. Bland pågående och planerade projekt är det tydligt fokus på så kallade gröna byggnader med olika typer av miljöcertifieringar som LEED och BREEAM. Bland de större pågående projekten är mycket riktat mot Hyllie där såväl köpcentrumet Emporia som mässanläggningen ”Malmö Expo Center” håller på att uppföras.

I fokus: Ny översiktsplan

Precis innan sommaren blev arbetet med den nya översiktsplanen för Malmö klart. Den nya översiktsplanen siktar 20 år framåt i tiden och ska staka ut riktningen för 2030-talets Malmö. Det övergripande målet är att Malmö ska vara en attraktiv och hållbar stad ur ett socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Planen anger vidare att det ska finnas en möjlighet för Malmö att växa med omkring 100 000 invånare. En av huvudinriktningarna i översiktsplanen är att Malmö ska växa inåt. En tätare bebyggd stad anses bli mer attraktiv och hållbar och även underlaget för service, handel och nöje ökar. Tanken är också att en tät stad kan bli mer funktionsblandad vilket kommer att åstadkommas genom att i olika delar av staden komplettera med de funktioner som saknas. Andra strategier som behandlas är bland annat att minska Malmös miljöbelastning och att Malmö ska vara en motor i regionen. Efter utställning av planförslaget kommer planen att slutbearbetas för att kunna antas av kommunfullmäktige. Därefter följer ett arbete med att förankra och implementera planen så att den kan genomföras. Planen får anses vara mycket viktig för de vägval som Malmö stad kommer att göra under kommande åren.