Stockholm behåller sin första plats med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 89. Med en befolkningsökning på cirka 2,2 % har trycket på Stockholmsmarknaden varit fortsatt högt under det första halvåret, dock skedde en viss avmattning med hänseende till den rådande situationen i södra Europa med svaga finanser och vikande konjunkturutveckling. Fortsatt högt tryck råder på bostadsmarknaden där Boverkets prognos att 11 400 nya bostäder byggs i regionen under 2011 inte bedöms räcka för att möta den demografiska utvecklingen.
| Stockholm – juli 2011 | |||
|---|---|---|---|
| Hyra | Direktavkastning | Bedömda värden | |
| Kontor | |||
| AA-läge | 3 800 – 4 900 | 4,80 – 5,50% | 45 000 – 70 000 |
| A-läge | 2 700 – 4 000 | 5,00 – 5,75% | 40 000 – 60 000 |
| B-läge | 1 900 – 3 000 | 5,25 – 6,25% | 20 000 – 37 000 |
| C-läge | 1 400 – 2 200 | 6,00 – 6,75% | 12 000 – 25 000 |
| Butiker | |||
| AA-läge | 6 500 – 16 000 | 4,50 – 5,50% | 65 000 – 150 000 |
| A-läge | 3 500 – 7 500 | 5,00 -6,00% | 40 000 – 100 000 |
| B-läge | 2 000 – 3 500 | 5,75 – 6,75% | 25 000 – 45 000 |
| C-läge | 1 500 – 2 700 | 6,50 – 8,50% | 10 000 – 25 000 |
| Industri | |||
| A-läge | 700 – 1 100 | 6,75 – 7,50% | 7 000 – 9 000 |
| B-läge | 600 – 900 | 7,25 – 8,25% | 5 000 – 7 000 |
| C-läge | 450 – 650 | 7,75 – 8,75% | 4 000 – 6 000 |
| Bostäder | |||
| AA-läge | 1 225 – 1 800 | 2,00 – 3,50% | 23 000 – 40 000 |
| A-läge | 1 225 – 1 800 | 2,00 – 3,75% | 20 000 – 35 000 |
| B-läge | 1 225 – 1 700 | 2,50 – 4,00% | 18 000 – 30 000 |
| C-läge | 1 075 – 1 700 | 2,50 – 4,00% | 15 000 – 25 000 |
Bostadsfastigheter
De största ägarna till bostadsfastigheter i Stockholm är de allmännyttiga bolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder. Andra stora fastighetsägare är Einar Mattson, HSB, Byggnadsfirma Olov Lindgren, Stockholms Kooperativa Bostadsförening och Wallenstam. Hyresnivåerna i Stockholms innerstad har ökat under den senaste tiden och ligger normalt mellan cirka 1 225 och 1 800 kr/kvm för hyreslägenheter i A-läge och med värdeår 1990 och yngre. För lägenheter i mer sekundära lägen ligger hyrorna runt 1 075 till 1 700 kr/kvm. En hög inflyttning och höga bostadspriser i Stockholm innebär ett ökat intresse för bostadsbyggande. Boverkets prognos är att 11 400 bostäder byggs i regionen under 2011. Antalet påbörjade bostäder bedöms dock vara långt under vad som behövs för att möta den demografiska utvecklingen. I länsstyrelsens årliga bostadsmarknadsenkät bedömer 22 av 26 kommuner i Stockholms län att de har brist på bostäder. Bristen gäller både hyres- och bostadsrätter.
Kommersiella hyresfastigheter
Förutom kommunen är Alecta, AFA, AMF, Atrium Ljungberg, Diligentia, Fabege, Huvudstaden, SEB samt Vasakronan stora ägare av kommersiella hyresfastigheter. Trycket på marknaden var fortsatt högt under det första kvartalet. Även om det andra kvartalet innehöll några större transaktioner såsom Humlegårdens förvärv av fastigheten Härden 15 vid Norra Station så kan en viss avmattning skönjas. Konsekvenserna av den senaste tidens börsoro har inte visat sig ännu men sannolikt kommer detta att kyla av marknaden. Bland de transaktioner som har skett har två prestigefastigheter bytt ägare, Bodarne 14 och Måns Bock 6. Fastigheterna avser Strandvägen 1 och Strand Hotell. Båda fastigheterna ligger intill Nybrokajen och såldes för 93 000 respektive 95 000 kr/kvm. Under första halvåret blev det klart att Swedbank och SEB kommer att lämna city för flytt till Sundbyberg och Värtan. Totalt lämnar de båda bankerna cirka 100 000 kvadratmeter i citykärnan.
Specialfastigheter
Stora ägare av specialfastigheter är Stockholms stad, Akademiska Hus, Jernhusen, Hemsö, Locum och Statens fastighetsverk. Intill Globen pågår byggnation av Stockholmsarenan med 30 000 sittplatser i vilken de , , första evenemangen ska hållas under våren 2013. Ägare av arenan är SGA Fastigheter, ett av Stockholms stad helägt bolag. Då arenan färdigställts kommer denna i kombination med befintliga anläggningar inom området erbjuda ett brett utbud vilket kan tävla med flera av världens stora evenemangsstäder.
Industri- & lagerfastigheter
Stora ägare av industrifastigheter är Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, FastPartner, Sagax och Stockholm stad. I mars förvärvade JM fastigheten Haifa 1 för 86 mkr. Fastigheten som är belägen i Frihamnen inrymmer 3 749 kvadratmeter och är fullt uthyrd men hyresgästen Nordisk Film Post Production avser att lämna fastigheten när gällande kontraktet löper ut. JM:s intention är att bygga bostäder och direktavkastningen uppgick till låga 4,6 procent. Vidare kan nämnas att många industrifastigheter som sålts den senaste tiden ligger i omvandlingsområden såsom Ulvsunda, Slakthusområdet och Annedal. Större portföljförsäljningar som var populära under 2006 – 2007 är fortfarande få.
Planer & Projekt
Under 2011 bedöms stadsdelarna Bromma, Kungsholmen samt Hägersten-Liljeholmen erhålla flest inflyttningsklara lägenheter, drygt 2 000 stycken. För att möta inflyttningen krävs stora satsningar på vägar och spårbunden trafik. Den kanske största satsningen är Förbifart Stockholm, en bilväg från Skärholmen via Ekerö till Häggvik i Sollentuna som ska avlasta Essingeleden. Till största del ska sträckan gå i tunnel. Kostnaden beräknas till cirka 28 mdkr. Flera stora fastighetsprojekt har en koppling till forskning och utbildning som till exempel utvecklingen av Hagastaden där 50 mdkr kan komma att investeras under de kommande 15 åren.
I fokus: Arenastaden
I området Arenastaden i Solna, strax norr om Stockholm, byggs för närvarande Swedbank Arena som enligt planerna blir Sveriges nya nationalarena för herrlandslaget i fotboll. Arenan kommer att bli Nordens största med plats för cirka 50 000 åskådare under fotbollsmatcher och cirka 67 500 platser vid konsertarrangemang. Den nya stadsdelen är tänkt att bli ett område för evenemang, shopping, arbete och boende och planeras få mer än 10 000 arbetsplatser och tillkommande bostäder för 5 000 boende. I anslutning till arenan byggs även ett integrerat hotell med cirka 400 rum. Fabege, som är ägare till merparten av de kommersiella fastigheterna i området, planerar att bygga och förädla upp till 120 000 kvadratmeter kontorsytor i Arenastaden. För närvarande pågår byggandet av Vattenfalls nya miljöklassade huvudkontor som kommer att omfatta 43 000 kvadratmeter med plats för 2 000 arbetsplatser. Planer finns även på att uppföra ett köpcentrum, Mall of Scandinavia, i området. Satsningen blir den första nyetableringen av en stor shoppinggalleria i Stockholmsregionen sedan 1990-talet och köpcentret förutspås bli den största shoppinganläggningen i norra Europa. Idag är det emellertid oklart om Mall of Scandinavia blir av.
| Kommunfakta | ||
|---|---|---|
| Befolkningsutveckling | + 2,2% |  |
| Arbetslöshet | 5,0% |  |
| NAI Svefa Fastighetsindex | 89 | |
