Västerås

Västerås fortsätter att räkna med en befolkningstillväxt och det planeras för ytterligare nya bostadsområden i kommunen. Erikslund framstår alltmer som ett av Sveriges mest expansiva handelsområde genom det nya IKEA-varuhuset och med nya etableringar på gång. Boultbees försäljning av galleriorna Punkt och Gallerian framstår som den mest intressanta fastighetstransaktionen som ägt rum i kommunen under det senast halvåret. Västerås placerar sig på plats 10 i NAI Svefa Fastighetsindex vilket är en plats bättre än vid den senaste mätningen.

Västerås – juli 2011
	Hyra	Direktavkastning	Bedömda värden
Kontor
AA-läge
A-läge	1 000 – 1 600	6,50 – 7,75%	9 000 – 15 000
B-läge	800 – 1 500	7,00 – 8,00%	6 000 – 12 000
C-läge	700 – 1 000	7,50 – 8,50%	4 000 – 7 500
Butiker
AA-läge
A-läge	1 800 – 3 500	6,00 -7,00%	15 000 – 30 000
B-läge	1 000 – 1 600	6,25 – 7,50%	10 000 – 18 000
C-läge	700 – 1 000	7,00 – 8,50%	5 000 – 10 000
Industri
A-läge	550 – 800	7,50 – 8,75%	3 500 – 8 000
B-läge	400 – 600	8,25 – 9,50%	3 000 – 5 000
C-läge	300 – 450	9,25 – 10,50%	1 500 – 3 500
Bostäder
AA-läge
A-läge	925 – 1 375	4,00 – 5,75%	11 000 – 20 000
B-läge	875 – 1 225	4,50 – 6,25%	7 500 – 15 000
C-läge	775 – 1 200	5,75 – 7,25%	7 000 – 12 000

Bostadsfastigheter

Kommunägda bostadsbolaget Mimer är den dominerande aktören på bostadsmarknaden. Akelius, AMF Fastigheter, Bostjärnan och Ikano Bostad är andra stora ägare i segmentet. Ikano Bostad, som sedan 2010 är en ny aktör på Västeråsmarknaden, ökade under sommaren sitt innehav genom att förvärva sex bostadsfastigheter med sammanlagt 680 lägenheter från M2-gruppen. Fastigheterna är belägna i områdena Hammarby, Gideonsberg och Vallby och innebär att Ikanos sammanlagda bestånd i Västerås nu uppgår till 1 700 lägenheter. Efterfrågan på bostäder är god och nyproduktionen fortsätter. Det senaste byggprojektet som beslutats gäller Mimers uppförande av fyra stycken flerbostadshus i kvarteret Råseglet med sjönära läge vid Öster Mälarstrand. Husen, som ska innefatta sammanlagt 160 hyreslägenheter, kommer att bli av typen lågenergihus med strävan mot ett energieffektivt passivhus. Projektet utförs av NCC och beräknas vara helt färdigställt till årsskiftet 2013/2014.

Kommersiella hyresfastigheter

Aspholmen Fastigheter, Carlyle Group och Klövern är stora ägare i segmentet. I april sålde Hemfosa en mindre fastighet i Västerås som ingick i förvärvet av Landic VIII-portföljen. I februari sålde Boultbee de två centralt belägna galleriorna Punkt och Gallerian till Carlyle Group. Köpeskillingen uppskattas till cirka 850 mkr vilket motsvarar cirka 19 000 kr/kvm. Försäljningen omfattade 45 000 kvadratmeter uthyrbar area och 1 500 parkeringsplatser. Även utvecklingen av handelsområdet Erikslund fortsätter. Förutom invigningen av det nya IKEA-varuhuset i april satsar fastighetsbolaget Ektornet cirka 200 mkr på ett nytt handelskvarter i området. På en handelsyta om 35 000 kvadratmeter ska tio butikslokaler skapas. Med Ektornets satsning, det nya IKEA-varuhuset samt satsning på ytterligare köpcentrum i området, är det tydligt att Erikslund kommer att vara ett fortsatt intressant utvecklingsområde under de närmaste åren.

Specialfastigheter

Västerås kommun och landstinget är stora ägare av specialfastigheter. Stora privata ägare i segmentet är Akelius, Hemsö och Klövern. Projektet Kokpunkten som syftar till att bygga om Västerås gamla ångkraftverk till upplevelsecentrum innehållande bland annat äventyrsbad och forskningscentrum har fått nytt liv efter att ha legat på is i några år. Kungsleden som ursprungligen medverkade i projektet har sålt sin andel till Peab som nu själva driver projektet med förhoppningen att badet kan öppna redan under 2014.

Industri- & lagerfastigheter

Den största ägaren av industri- och lagerfastigheter är Kungsleden. Andra stora ägare är Aspholmen Fastigheter (Castellum), Klövern och Northern Logistic Property. Hacksta industriområde rymmer redan idag ICA:s centrallager och fortsätter att utvecklas med fler etableringar, främst inom lager och logistik. För närvarande bygger Northern Logistic Property en logistikbyggnad på 10 000 kvadratmeter på Hacksta som ska stå färdig i december och även ytterligare etableringar sägs vara på gång. Västerås stad planerar att öka takten av försäljningar av tomter för industri och lager på Hacksta och även komplettera området med ett bättre utbyggt vägnät.

Planer & Projekt

Ett av de mer intressanta projekten i Västerås är för närvarande ombyggnaden av kvarteret Kol i centrala Västerås. Gamla Folkets Hus omvandlas till en av Sveriges modernaste bioanläggningar och Filmstaden i Västerås avser att omlokalisera till de nya lokalerna som även kommer att inrymma restauranger och caféer. Invigningen är planerad till våren/sommaren 2012. I området Gideonsberg pågår detaljplanering av kvarteret Isolatorn som idag används för industriell verksamhet men som genom den nya detaljplanen kan omvandlas till ett bostadsområde med sammanlagt cirka 280 lägenheter. Detaljplanen beräknas bli antagen under hösten.

I fokus: Färjkajen

Färjkajen i centrala Västerås och det intilliggande hamnområdet är ett område där det för närvarande pågår många diskussioner kring hur utvecklingen ska ske under de närmaste åren. Den båttrafik som idag utgår från Färjkajen utgörs mestadels av turistbåtar ut till de närliggande Mälaröarna. Planer finns på att utöka färjtrafiken till att vara en del av en pendlingskedja från närliggande, vattennära bostadsområdet in till Västerås. I närheten av Färjkajen är det tänkt att det ska uppföras ett så kallat naturrum för att utveckla det friluftsliv som finns kring Mälaren. Byggnaden är tänkt att innehålla servering, informationscentra samt lokaler för föreläsningar och utställningar. Utvecklingen av Färjkajen är också av betydelse för det nya resecentrum som kommunen planerar för i Västerås och som nu är under utredning. Den befintliga centralstationen är gammal och omodern och behöver antingen renoveras eller ersättas. För att sammankoppla ett nytt resecentrum med båttrafiken diskuteras att förbättra befintliga gång- och cykelstråk eller att rentav flytta den befintliga Färjkajen för att möjliggöra en starkare koppling med andra kommunikationsmedel.