Akuta underhållsbehov leder till försäljningar av samhällsfastigheter

Underhållsbehovet i beståndet av samhällsfastigheter är stort och en ekonomisk utmaning som tvingar stat, landsting och kommuner till tunga besparingar i kärnverksamheten. I förlängningen kan således det eftersatta underhållet riskera att medföra en sämre service för kommuninvånarna. När valet står mellan att skapa en fungerande kärnverksamhet eller att underhålla lokalerna prioriteras fastighetsunderhållet ofta bort. Detta har över tid resulterat i en stor ackumulerad underhållsskuld. För att skaffa kapital till underhåll väljer fler och fler offentliga fastighetsägare att sälja delar av sitt bestånd.

Aktörer inom samhällsfastigheter expanderar aggressivt

Under de senaste åren har aktörer specialiserade på samhällsfastigheter expanderat aggressivt. Under 2011 omsattes samhällsfastigheter för drygt 10 mdkr där Rikshem (Fjärde AP-fonden och AMF Fastigheter) och Hemsö (Tredje AP-fonden och Kungsleden) stod för drygt 50 procent av förvärven. Säljarna är i huvudsak kommuner, landsting och stat med 35 procent av försäljningsvolymen men även byggbolagen sålde avslutade nyproduktioner och stod för 25 procent. Exempel på förvärv är SPP:s köp av Uppsala polishus av Nordisk Renting för en bedömd köpeskilling om 400 – 500 mkr, Rikshems köp av ett paket av äldreboenden i Västerås för 303 mkr från kommunala bostadsbolaget Mimer samt Rikshems köp av äldreboenden och mark för 235 mkr från Kommunfastigheter i Knivsta. Investerarna är ofta experter på samhällsfastigheter och säljarna är ofta ute efter köpare med långsiktig placeringshorisont. För att affären ska bli bra krävs det att köparna är införstådda med de underhållsbehov som föreligger samt att verksamheterna får en bättre förvaltning som lyfter fastigheten.

Kreativ finansiering istället för banken

Under hösten spred sig den finansiella oron till banksystemet vilket resulterade i en inbromsning på fastighetsmarknaden. Bankerna har blivit betydligt mer ovilliga med att bevilja krediter och ställer allt högre krav på såväl högre marginaler som lägre belåningsgrad. Bankernas ovilja till utlåning har lett till en ökad finansiell kreativitet hos fastighetsbolagen. Nu ökar användandet av alternativ till klassisk bankbelåning genom finansiering med preferensaktier (Balder, Corem, Sagax och Klövern), obligationslån (Kungsleden med flera) och sparkonton (Akelius). Andra bolag i branschen bildar gemensamma bolag för att finna nya finansieringsvägar (Fabege, Peab, Brinova och Wihlborgs). Fastighetsbolagens agerande visar på styrka och sätter press på bankerna att förbättra villkoren för utlåning.

Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Befolkningsutveckling Arbetslöshet
Stockholm 89
Göteborg 64
Lund 57
Uppsala 57
Malmö 55
Helsingborg 51
Jönköping 48
Linköping 48
Västerås 47
Umeå 47
Halmstad 45
Karlstad 43
Örebro 43
Varberg 42
Luleå 40
Växjö 38
Kalmar 35
Borås 34
Sundsvall 33
Norrköping 32
Östersund 32
Alingsås 31
Strängnäs 31
Ängelholm 31
Gävle 29
Falun 28
Eskilstuna 19
Skellefteå 19
Trollhättan 14

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut.

Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal.

Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0–10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. ”Trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. Röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. Pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 januari 2011.

  • Share/Bookmark

Comments are closed.