BostadsBubblare

Hur står sig en mindre svensk kommun mot våra 24 stora delmarknader i Nai Svefa Fastighetsindex? i denna rapport har vi återigen valt ut fem mindre delmarknader och matchat mot vårt index.

En positiv befolkningsutveckling och ett litet tillskott av bostäder innebär att det råder bostadsbrist på flera svenska delmarknader. Trots en ökad nyproduktion under det senaste året ökar enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2011 antalet kommuner som redovisar brist på bostäder och hela 80 procent uppger en brist på hyresrätter. Även i denna rapport har vi alltså gjort en analys av fem mindre delmarknader som i sin region uppvisar en stark bostadsmarknad och matchat dem mot våra större delmarknader i rapporten. för respektive Bostadsbubblare redovisas marknadsinformation för bostadsdominerade flerbostadshus i bästa läge samt information om de viktigaste aktörerna och aktiviteterna i den specifika marknaden. Urvalet av orter har bland annat skett utifrån ett regionalt perspektiv samt storlek och aktivitetsnivå på orten. Nai Svefa Fastighetsindex för de fem delmarknaderna Alingsås, Skellefteå, Strängnäs, Varberg och Ängelholm visar att de står sig väl mot de stora delmarknaderna. Undantaget är Skellefteå som har det tufft och hamnar långt ner i vår ranking tillsammans med Eskilstuna och Trollhättan. Varberg är en riktig uppstickare som med index 42 tar sig upp till mitten av Nai Svefa Fastighetsindex tätt bakom Örebro och Karlstad. Övriga tre orter landar på index 31 och placerar sig bland annat före Gävle, Falun, Eskilstuna och Trollhättan.

Ängelholm

Kommunen, via Ängelholmshem och Munkaljungbybyggen, är den största ägaren av hyresbostäder i Ängelholm. Ledande privata aktörer är Backahill AB, Förvaltnings AB Leeman & Olsson och Melin förvaltnings AB. Ängelholm har under lång tid haft en stark befolkningstillväxt, men trots bostadsbrist är nyproduktionen låg. Cirka 200 bostäder förväntas att påbörjas under 2012. Backahill planerar i Rönne Brygga att uppföra ett 50-tal lägenheter samt handel och parkering. Intresset för att förvärva centralt belägna bostadsfastigheter i Ängelholm är stort. Starka lokala aktörer har drivit upp priserna under de senaste åren. Prisspridningen för de fåtal relevanta försäljningar som skett har varit relativt stor, men med hänsyn till marknadsmässiga förutsättningar bedöms direktavkastningskraven i centrum i huvudsak uppgå till 4,5 – 5,5 procent. Priserna för de noterade köpen som skett till bedömda marknadsmässiga nivåer ligger främst inom intervallet 7 000 och 12 000 kr/kvm. Köpen avser främst äldre fastigheter.

Kommunfakta Ängelholm
Befolkningsutveckling	+ 0,6%
Arbetslöshet	5,5%
NAI Svefa Fastighetsindex	31

Ängelholm
	Hyra (kr/kvm)	Direktavkastning (%)	Bedömda värden (kr/kvm)
Bostäder
A-läge	850-1200	4,5 – 5,5	9 000 – 15 000

Varberg

Största ägaren av hyresbostäder i Varberg är kommunägda Varbergs Bostads AB med sina drygt 5 100 lägenheter. Den största privata aktören är Derome förvaltning. Övriga stora ägare är ett antal privatpersoner samt Baggensholme Holding AB. Befolkningsutvecklingen i kommunen är god och ökade under 2000-talet med cirka 10 procent. Som en följd av detta tillsammans med ett relativt lågt bostadsbyggande råder det för närvarande bostadsbrist på orten. Hyrorna för nyproducerade lägenheter har stigit. I Varbergs Bostads AB:s senaste projekt på Egnahemsgatan noteras hyror kring 1 500 kr/kvm. På transaktionsmarknaden är huvuddelen av det som säljs mindre hyresfastigheter på omkring 200 – 500 kvadratmeter. Efterfrågan på den här typen av objekt är mycket god vilket har medfört att priserna för objekt i a-läge oftast landar på relativt höga nivåer, omkring 12 000 – 20 000 kr/kvm. Den största affären under senare år är Varbergs Stenfastigheters försäljning av sitt bestånd i Varberg om 274 lägenheter samt några lokaler till Derome förvaltning i oktober 2010. köpeskillingen för beståndets 22 fastigheter landade på cirka 300 mkr.

Kommunfakta Varberg
Befolkningsutveckling	0,7%
Arbetslöshet	4,8%
NAI Svefa Fastighetsindex	42

Varberg
	Hyra (kr/kvm)	Direktavkastning (%)	Bedömda värden (kr/kvm)
Bostäder
A-läge	900-1200	4,5 – 5,5	10 000 – 16 000

Alingsås

Största ägaren av hyresbostäder i Alingsås är kommunägda Alingsåshem med dryga 3 400 hyresbostäder. Det har under hösten blivit känt att bolaget ämnar sälja av delar av sitt bestånd för att finansiera nyproduktion. Bolag som Rikshem och Akelius har visat ett förvärvsintresse. De större privata aktörerna är annars Din Bostad (Balder), Nils Ericsson Fastighetsaktiebolag och Sigillet. Alingsås har en god befolkningsutveckling och som har förbättrats rejält under 2000-talet. Pendlingsmöjligheterna till Göteborg är här en bidragande faktor. Som en följd av den goda utvecklingen har behovet av nya bostäder ökat. Kommunen har som mål att det ska byggas drygt 1 300 bostäder under perioden 2011-2016. I kvarteret Ljuset på den gamla Gasverkstomten i centrala Alingsås bygger Alingsåshem nu 25 hyresrätter i ett punkthus med passivhusteknik. I samma kvarter ska HSB bygga 55 bostadsrätter, planerad byggstart 2012. På transaktionsmarknaden är huvuddelen av det som säljs mindre hyresfastigheter och där köparen är en lokal aktör. Priserna för de senaste årens köp ligger i huvudsak mellan 8 000 och 14 000 kr/kvm.

Kommunfakta Alingsås
Befolkningsutveckling	+ 0,3%
Arbetslöshet	6,8%
NAI Svefa Fastighetsindex	31

Alingsås
	Hyra (kr/kvm)	Direktavkastning (%)	Bedömda värden (kr/kvm)
Bostäder
A-läge	925-1350	4,75 – 6,0	10 000 – 17 000

Strängnäs

Det största bostadsbolaget på orten är kommunägda Strängnäsbostäder med 1 200 lägenheter motsvarande drygt 84 000 kvadratmeter, beståndet har en snitthyra på cirka 920 kr/kvm. De större privata aktörerna är Graflunds, HSB och Hyresbostäder i Sverige (Acta). Under sista kvartalet 2011 förvärvade SF Real Estate nio fastigheter belägna i Strängnäs kommun av Herman Larsson Fastigheter. Beståndet innehar en uthyrbar area om cirka 15 000 kvadratmeter innefattade 185 lägenheter och köpeskillingen bedöms uppgå till 150 mkr. Huvuddelen av de försäljningar som sker i Strängnäs är annars mindre hyresfastigheter och där köparen är en lokal aktör. Priserna för de senaste årens köp ligger i huvudsak mellan 8 000 och 14 000 kr/kvm. Befolkningen i Strängnäs uppgår till cirka 32 500 invånare och har ökat med cirka 0,9 procent årligen under de tio senaste åren, motsvarande 280 invånare per år. Under samma period har nyproduktionen av bostäder i kommunen uppgått till cirka 1 100 motsvarande 110 bostäder per år. Strängnäs ligger på pendlaravstånd till Stockholm och på 50 minuter når man Stockholm med regionaltåg alternativt en dryg timmas bilkörning.

Kommunfakta Strängnäs
Befolkningsutveckling	+ 0,6%
Arbetslöshet	7,9%
NAI Svefa Fastighetsindex	31

Strängnäs
	Hyra (kr/kvm)	Direktavkastning (%)	Bedömda värden (kr/kvm)
Bostäder
A-läge	900-1300	5,25 – 6,25	9 000 – 16 000

Skellefteå

Den största aktören på bostadshyresmarknaden i Skellefteå är Skelleftebostäder (Skebo) med sina dryga 7 000 hyresbostäder. De större privata aktörerna är främst EI Invest Sverige AB, Silvertallen och Skellefteå Egendom. Skellefteå är befolkningsmässigt en av de största kommunerna i Norrland med sina drygt 71 600 invånare. Kommunen har under den senaste 10-årsperioden haft en något oregelbunden befolkningsutveckling och invånareantalet är i stort sett oförändrat. Utvecklingen är dock klart bättre än under 1990-talet. Kommunen är starkt kopplad till gruvindustrin som för närvarande är glödhet. Detta smittar givetvis av sig på fastighetsmarknaden där antalet lediga lägenheter har minskat och där det i stort är bostadsbrist i centrala staden. Byggandet av nya bostäder har dock varit litet. Lindbäck group tillsammans med Norra Västerbottens Fastigheter AB bygger 59 nya kooperativa hyresrätter på Älvsbacka i Skellefteå. Inflytt beräknas till slutet av år 2012. På transaktionsmarknaden avseende bostadsdominerande hyreshus ligger genomsnittspriset för de senaste årens köp på cirka 7 500 kr/kvm med ett normalt prisintervall om cirka 5 000 – 10 000 kr/kvm.

Kommunfakta Skellefteå
Befolkningsutveckling	- 0,1%
Arbetslöshet	6,8%
NAI Svefa Fastighetsindex	19