En återblick på 2011 uppvisar en tudelad bild. Under det första halvåret var tillväxten och framtidsutsikterna goda medan det andra halvåret helt överskuggades av den eskalerande europeiska statsskuldskrisen och en avtagande tillväxt. Den finansiella oron spred sig under hösten till banksystemet och utmaningen blev att finna hållbara finansieringslösningar. Såväl antalet fastighetsaffärer som den totala transaktionsvolymen blev lägre än väntat och köparna var i huvudsak aktörer med en stor andel eget kapital.
Så länge ingen lösning på de statsfinansiella skuldproblemen är i sikte kommer låg tillväxt och oro på de finansiella marknaderna att kvarstå. Standard & Poor’s nedgradering av nio EU–länder, bland annat Frankrike och Italien, riskerar att få till följd att lånekostnaderna kommer att öka vilket sätter allt större press på Tyskland och EU:s stödfond EFSF. Sverige står dock väl rustade med goda statsfinanser inför en tid av svag ekonomisk tillväxt. Låg statsskuld och en statsbudget i balans har varit ett av Sveriges framgångsrika recept för att även under tredje kvartalet 2011 kunna skapa en BNP-tillväxt på 4,6 procent. En annan bidragande orsak är att exporten till tillväxtekonomier ökat när exporten till Europa avtagit. För helåret 2011 bedöms BNP-tillväxten enligt Konjunkturinstitutet landa på 4,5 procent. Den svagare tillväxten under fjärde kvartalet är ett tecken på att även Sveriges ekonomi är på väg mot en period av sämre tillväxt. Konjunkturinstitutets prognoser för 2012 visar på en BNP-tillväxt om endast 0,6 procent.
Svårigheterna att politiskt komma fram till hållbara lösningar på de statsfinansiella skuldproblemen skapar en oro på de finansiella marknaderna som i allt större utsträckning bedöms spilla över på Sverige under 2012. Att lösa finansieringen vid investeringar var redan under hösten en utmaning och kommer att bli allt större under det kommande året i Sverige. Riksbanken bedömer dock att de svenska bankerna, till skillnad från många av de europeiska bankerna, kommer att kunna upprätthålla en tillfredsställande kreditgivning till svenska hushåll och företag. Det finns dock orosmoln, framförallt underbyggt av förtroendet mellan bankerna. Detta kan utvecklas negativt och skapa sämre förutsättningar för en fungerande kreditmarknad.
Det kan även noteras att de svenska hushållen tagit intryck av oron i omvärlden. Efter en stark tillväxt under de tre första kvartalen föll konsumtionen kraftigt under det sista kvartalet. Tillväxten för detaljhandeln föll under det sista kvartalet och stannade på 0,8 procent för helåret, vilket är den svagaste tillväxten i detaljhandeln sedan 1996. Hushållen skjuter upp investeringar, avvaktar med konsumtion samt ökar sitt sparande i väntan på bättre tider.
Antalet sysselsatta personer i Sverige ökade under föregående år och arbetslösheten minskade med 1,3 procent från första halvårets 8,1 procent till andra halvårets 6,8 procent. Prognoserna för 2012 visar emellertid på en motsatt trend och pekar på en stigande arbetslöshet som stannar kvar på nivåer kring 7,8 procent under 2013 och 2014.
Till följd av den förväntat svaga utvecklingen i svensk ekonomi under 2012 bedöms det som sannolikt att Riksbanken kommer att bibehålla en låg reporänta så länge inflationstrycket är lågt. Såväl Riksbanken som regeringen bedömer att problemen i euroområdet kommer att innebära ytterligare negativa effekter på den svenska ekonomin och prognosen för inflationen och räntebanan har därmed reviderats ned.
Under 2011 backade Stockholmsbörsen med 16,7 procent vilket kan summeras till det fjärde sämsta börsåret sedan 1990. Som lägst var börsen ned 27 procent sedan årsskiftet 2010/2011. Samtidigt kan det noteras en uppgång under januari 2012 på cirka 8 procent.
Privatbostadsmarknaden har varit turbulent under 2011 och försäljningsvolymerna av såväl småhus som bostadsrätter har minskat. De minskade volymerna avspeglade sig först i ett stort utbud på marknaden men sedan sommaren 2011 har det varit fallande priser. Att priserna gått ned bedöms till viss del vara kopplat till förändrade bolåneregler med krav på en hög andel eget kapital, men även på oron i omvärlden. Prisfallet på den svenska bostadsmarknaden har dock inte varit så kraftigt som i flera andra europeiska länder vilket delvis kan förklaras av en låg nyproduktion.
Även på den kommersiella fastighetsmarknaden var det en positiv utveckling under första halvåret 2011, men även här inleddes efter sommaren en viss avmattning. När det gäller den totala transaktionsvolymen under 2011 bedöms den uppnå ungefär samma volym som under 2010. Det är främst svenska institutioner och större fastighetsbolag som har varit aktiva på köp- och säljsidan, även om utländska aktörer återigen börjat visa intresse. För mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna, har även lokala aktörer och privatpersoner varit aktiva.
Storstadsområdena har under 2011 sett sin andel av den totala transaktionsvolymen minska. Istället har ett antal portföljaffärer med stora värden samt affärer med enstaka fastigheter utanför de tre storstadsområdena genomförts under året. Det är fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan olika fastighetskategorier och intresset för exempelvis industrifastigheter är generellt lägre. Avkastningsnivåerna rörde sig under det första halvåret svagt nedåt på flera delmarknader, även utanför storstäderna. Främst gäller detta bostadsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt. Under andra halvåret har avkastningsnivåerna överlag legat stilla. Avkastningsnivåerna för kontor i bästa läge bedöms till 4,80 – 5,50 procent för Stockholm, 5,00 – 6,00 procent för Göteborg och 5,25 – 6,25 för Malmö.
Efterfrågan på kommersiella lokaler, främst moderna kontor i attraktiva/kommunikationsnära lägen i storstadsområdena, har varit relativt god under 2011 och hyresnivåer har ofta tecknats på för den lokala marknaden goda nivåer. För Stockholm innebär det hyresnivåer för kontor i bästa läge runt 3 500 – 4 900 kr/kvm, för Göteborg 1 600 – 2 400 kr/kvm och för Malmö 1 650 – 2 400 kr/kvm.
I det fall nedgången i ekonomin blir långvarig ökar hyresrisken med påföljande press nedåt på hyresnivåerna. Uthyrningsgraden kommer i större utsträckning speglas utifrån objektets läge och standard. Vakansgraden för kvalitetsobjekt i Stockholm och Göteborg bedöms dock vara fortsatt låg då flera pågående och nyligen avslutade projekt är till stora delar fullt uthyrda. Det bedöms samtidigt finnas en ökad hyresrisk för sekundära objekt och inom handelssegmentet kan vakanserna öka inom delmarknader med hög konkurrens, till följd av en dämpad tillväxt.
I ett internationellt perspektiv har Sverige en stabil position med sunda statsfinanser. Detta kombinerat med fortsatt stabilitet i fastigheternas underliggande kassaflöde gör att det finns fortsatta möjligheter till att göra goda affärer. Flertalet nyligen genomförda, såväl mindre som större, fastighetsaffärer tyder också på att marknaden är fortsatt attraktiv för investerare, även om finansieringen har blivit en utmaning.
