Med en stark avslutning under sista kvartalet 2011 kom transaktionsvolymen inom storhussegmentet nästan upp i nivå med all time high. Den omsatta volymen bedöms uppgå till cirka 2,5 mdkr vilket endast överträffas av rekordåret 2007 med en omsättning på cirka 2,7 mdkr. På bostadsmarknaden har två rekordstora ombildningar till bostadsrätter genomförts. Den ena affären bedöms ligga kring 300 mkr och den andra strax över 100 mkr. Karlstad klättrar upp till plats tolv i NAI Svefa Fastighetsindex med 43 poäng.
| Karlstad – juli 2011 | |||
|---|---|---|---|
| Hyra | Direktavkastning | Bedömda värden | |
| Kontor | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 900 – 1 400 | 6,50 – 7,75% | 6 000 – 13 500 |
| B-läge | 700 – 1 200 | 7,25 – 8,50% | 4 000 – 11 000 |
| C-läge | 600 – 900 | 8,00 – 10,00% | 3 000 – 6 000 |
| Butiker | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 1 500 – 3 000 | 6,00 -7,00% | 15 000 – 30 000 |
| B-läge | 900 – 1 700 | 7,00 – 8,00% | 6 000 – 12 000 |
| C-läge | 600 – 1 000 | 7,50 – 9,00% | 3 500 – 6 500 |
| Industri | |||
| A-läge | 400 – 600 | 8,00 – 9,50% | 2 000 – 6 000 |
| B-läge | 350 – 550 | 8,50 – 10,50% | 1 750 – 4 500 |
| C-läge | 300 – 450 | 9,00 – 11,50% | 1 000 – 2 500 |
| Bostäder | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 950 – 1 400 | 4,50 – 5,50% | 10 000 – 19 000 |
| B-läge | 900 – 1 300 | 4,75 – 5,75% | 8 000 – 15 000 |
| C-läge | 850 – 1 150 | 6,00 – 7,25% | 6 000 – 10 500 |
Bostadsfastigheter
Det kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB (KBAB) är den ledande aktören på hyresmarknaden i Karlstad. Akademiska Hus, Riksbyggen samt Stiftelsen Karlstadshus,
som förvaltas av kommunen, är också betydande aktörer. De privata aktörerna är främst Apartment Bostad, Din Bostad (Balder), Lundbergs och Willhem (Första AP-fonden). KBAB har förhandlat färdigt om hyrorna för 2012. Huvuddelen av beståndet får en höjning om 2,9 procent. Det råder fortfarande en relativt hög aktivitet på bostadsbyggandet i Karlstad. En efterlängtad byggnation i centrum är Apartment Bostads femvåningshus som nu uppförs på den så kallade brända tomten invid Stora torget. Tomten har stått obebyggd sedan branden 1989. Byggnaden kommer att inrymma 14 hyreslägenheter och två lokaler. Karlstads nya landmärke på Bryggudden, ett höghus i 20 våningar med 62 bostadsrättslägenheter, håller nu på att resa sig mot skyn. Fastigheten har ett centralt och sjönära läge. Inflyttning är planerad till hösten 2012.
Kommersiella hyresfastigheter
Inom segmentet kommersiella hyresfastigheter skedde betydande ägarförändringar under 2011. Det danskägda kommanditsällskapet Karlstads Centrum sålde Duvanhuset och 15-Huset i centrum till den lokala aktören Albèr Fastigheter för 480 mkr. Fastigheterna som berörs är Duvan 3 och 13 samt Höken 11. De båda galleriorna innehåller lokaler om totalt 40 000 kvadratmeter och utgör de två viktigaste affärsfastigheterna i centrum tillsammans med Mitt i Citygallerian. Under året såldes även Karolinen Fastigheter till Hemfosa. Bolaget innehåller fem fastigheter med totalt 74 600 kvadratmeter uthyrbar lokalarea, i huvudsak kontor. Fastighetsvärdet bedöms till närmare 1 mdkr. Bland de största hyresgästerna kan nämnas Försvarsmakten, landstinget, Länsstyrelsen och Fortum. Andra stora aktörer i Karlstad inom segmentet är Klövern och Lundbergs. Inom det nya handelsområdet Välsviken har Jula och Elgiganten etablerat sig tillsammans med ICA Kvantum som var först på plats.
Specialfastigheter
Kommunen, landstinget och Akademiska Hus tillsammans med privata aktörer inom främst äldrevård, såsom Seniorbostäder i Sverige och SwedeCare, är stora ägare inom segmentet. I slutet av 2011 köpte kommunen fastigheten Värdshuset 1 som sedan 1960 inrymt dansrestaurangen Sandgrund. Lokalerna kommer att byggas om för att hyras ut till ett konstmuseum vilket öppnas i juni 2012. I området Sundsta pågår om- och tillbyggnad av Karlstads nya badhus. Det nya badet ska stå klart till årsskiftet 2013/2014.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunen är tillsammans med Bröderna Löfberg, Klövern, Metso, Tain Swedish Property och VEQ de dominerande ägarna av industri- och lagerfastigheter i Karlstad. Aktiviteten på transaktionsmarknaden avseende industrifastigheter är låg och köpare är främst lokala aktörer. Metso minskade sitt innehav under 2011 då fastigheten Städet 2, inrymmande cirka 23 000 kvadratmeter verkstadslokaler, såldes till Palmblads och Divergensia. Det råder brist på planlagd industrimark i kommunen men i Bråtebäcken beräknas arbetet med en ny detaljplan vara färdig under våren 2012. Vidare finns planprogram för centrala Välsviken avseende utbyggnad för bland annat ytterligare industrietableringar.
Planer & Projekt
Kommunen har tagit fram en detaljplan för Grundviken som möjliggör för 1 500 – 2 000 bostäder. Arbete pågår med en översiktsplan för Eriksberg, ett område avsett för sällanköpshandel och tjänsteföretag som gränsar till Bergviks handelsområde. Gallerian Arkaden byggs ut över hela kvarteret Mercurius. Handelsytorna fördubblas och projektet omfattar även 40 – 50 bostäder. Ett konsortium, med bland andra Löfbergs, Byggbolaget, Prepart från Karlstad och norska Otium, står bakom investeringen som budgeteras till 350 mkr. Byggstart är planerad till våren. HSB Värmland planerar att bygga 55 bostadsrätter med beräknad byggstart till hösten.
I fokus: Rekordnivåer vid ombildning
Under 2011 har två rekordstora ombildningar till bostadsrätter genomförts i Karlstad. Apartment Bostad, som äger cirka 7 000 lägenheter i västra Sverige, sålde fastigheten Lantmätaren 8 i centrala och attraktiva Tingvallaområdet till Brf Kanalhusen. Köpeskillingen uppskattas till närmare 300 mkr vilket motsvarar drygt 18 000 kr/kvm. Fastigheten inrymmer 184 lägenheter om totalt 12 910 kvadratmeter och tio lokaler med en uthyrbar area om 3 537 kvadratmeter. Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet, 1960-talet samt 1990-talet. Den andra stora ombildningen under 2011 genomfördes i samband med Fastighets AB Hybelejens försäljning av fastigheterna Ugglan 6, 7 och 8 till Brf Hybelejen 4. Fastigheterna är centralt och attraktivt belägna i stadsdelen Klara. Köpeskillingen uppskattas till drygt 100 mkr vilket motsvarar ett kvadratmeterpris kring 15 000 kronor där en bedömd direktavkastning ligger på cirka 3,75 procent. Transaktionen har skett i bolagsform. Fastigheterna inrymmer totalt 66 stycken lägenheter om 6 371 kvadratmeter och åtta lokaler med en uthyrbar area om 820 kvadratmeter. Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet i tidstypisk stil och är kulturhistoriskt värdefulla.
| Kommunfakta | ||
|---|---|---|
| Befolkningsutveckling | + 1,0% |  |
| Arbetslöshet | 7,3% |  |
| NAI Svefa Fastighetsindex | 43 | |
