Malmö

Malmömarknaden har under senaste perioden uppvisat ett antal tydliga trender. En av dessa är att transaktionsmarknaden för flerbostadshus har ändrats så att skillnaden i avkastningskrav mellan olika områden delvis har suddats ut. En annan tydlig trend är ett ökat intresse för Hyllie som etableringsplats för investeringar. Malmö stad har valt ut fem intressenter som ges möjligheter att utveckla nya kontorsprojekt i Hyllie och det rör sig om totalt 48 000 kvadratmeter kontorslokaler. Malmö placerar sig på plats fem i NAI Svefa Fastighetsindex.

Malmö – juli 2011
	Hyra (kr/kvm)	Direktavkastning (%)	Bedömda värden (kr/kvm)
Kontor
AA-läge	1 659 – 2 400	5,25 – 6,25	20 000 – 30 000
A-läge	1 500 – 2 000	5,75 – 6,50	14 000 – 20 000
B-läge	950 – 1 500	6,50 – 7,75	7 000 – 13 000
C-läge	650 – 1200	7,75 – 9,00	5 000 – 7 000
Butiker
AA-läge	4 000 – 5 750	5,25 – 6,00	40 000 – 45 000
A-läge	3 200 – 4 500	5,75 – 6,25	25 000 – 35 000
B-läge	1 000 – 2 400	6,50 – 7,50	10 000 – 20 000
C-läge	650 – 1 300	7,50 – 9,00	5 000 – 12 000
Industri
A-läge	550 – 850	7,00 – 8,00	4 000 – 8 500
B-läge	400 – 650	8,00 – 9,50	3 500 – 6 000
C-läge	300 – 500	9,00 – 10,50	2 750 – 4 000
Bostäder
AA-läge	950 – 1 650	3,50 – 4,00	18 000 – 27 000
A-läge	950 – 1 500	3,75 – 4,50	15 000 – 20 000
B-läge	900 – 1 100	4,25 – 5,75	10 000 – 15 000
C-läge	775 – 950	6,25 – 7,50	6 000 – 10 000

Bostadsfastigheter

Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostads- hyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Fastigheter och Willhem (Första AP-fonden) är andra stora aktörer på marknaden. I samband med en uppgörelse mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd kommer hyrorna i Malmö för cirka 11 000 hyresrättsinnehavare i genomsnitt att höjas med 2,56 procent under 2012. Unikt för årets överenskommelse är att drygt åttio fastigheter får hyreshöjningar som ligger mellan 2,06 procent och 3,06 procent beroende på hur väl fastigheterna sköts. Detta innebär att ägarna får ett större incitament att sköta om sina fastigheter då det inte längre går att missköta dem och samtidigt påräkna sig en automatisk hyreshöjning. Noterbart på transaktions- marknaden är det ökade intresset för investeringar i regionen och då mest märkbart i Köpenhamn där såväl Balder som NIAM nyligen investerat i centrala bostadsfastigheter.

Kommersiella hyresfastigheter

Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. De försäljningar som skett under den senaste perioden har huvudsakligen varit mellan lokala och regionala aktörer. Under inledningen av året förvärvade Balder fastigheten Rosen 9, belägen vid Lilla Torg. Köpeskillingen uppgår till 400 mkr och direktavkastningen bedöms uppgå till cirka 6 procent. Fastigheten är huvudsakligen uthyrd till det femstjärniga hotellet Marriott Renaissance. I och med förvärvet utökade Balder sitt bestånd i centrala Malmö. I Västra Hamnen har Diligentia tagit beslut om att påbörja det första kontorshuset i området Masthusen. Byggstart planeras till början av 2012 och första inflyttning beräknas ske under hösten 2013. Denna första etapp kommer att ligga i anslutning till ICA Maxi och ett nytt stadsdelstorg. Kontors- huset innefattar cirka 6 000 kvadratmeter kontorslokaler samt 1 800 kvadratmeter service och butiker.

Specialfastigheter

Malmö Stad, landstinget, Folksam och Hemsö är stora ägare av specialfastigheter på orten. Under februari 2012 öppnades den av Midroc nyuppförda mässanläggningen i närheten av Malmö Arena och i direkt anslutning till Citytunneln i Hyllie. Anläggningen omfattar totalt cirka 20 000 kvadratmeter, varav en 14 500 kvadratmeter stor mässhall. Därutöver finns konferenslokaler med ett flertal mötesrum för mellan 50 till 620 personer. Artexis blir mässarrangör och har uthyrningsansvar för mässanläggningen med benämningen Malmömässan.

Industri- & lagerfastigheter

Briggen (Castellum), Dagon och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Aktiviteten på transaktions- marknaden har under den senaste perioden varit låg, inte bara i Malmö utan i hela Öresundsregionen vad avser industri- och lagerfastigheter. Anledningen till denna nedgång beror till stora delar på svårigheter att få finansiering, vilket gjort att ett flertal affärer inte blivit av. Bland de försäljningar som genomfördes i slutet av året kan nämnas Kungsledens avyttring av tre fastigheter i sydöstra Malmö till Briggen för en total köpeskilling om cirka 55 mkr. Fastigheterna har en uthyrningsbar area som uppgår till 7 300 kvadratmeter.

Planer & Projekt

Varvsstaden, beläget på det gamla Kockumsområdet i Västra Hamnen, är ett av Malmös stora utvecklingsområden. Inom området planeras 1 500 bostäder och 5 000 arbetsplatser kombinerat med skolor och handel. Tanken med Varvsstaden är att skapa en levande och attraktiv stadsdel som ska koppla samman Västra Hamnen med Malmös stadskärna. Utvecklingen kommer att ske under en 20-årsperiod. Första stegen har redan tagits i och med att Media Evolution City och SVT flyttat in i nya lokaler på området. Två bostadskvarter planeras i anslutning till den gamla dockan. Totalt planeras det i den första etappen för cirka 150 lägenheter med preliminär säljstart under 2012.

I fokus: Hyllie

I samband med beslutet om Citytunneln så startade utbyggnaden av Hyllie och skapandet av ett nytt centrum i södra Malmö. Ambitionen med Hyllie är att skapa en blandad stadsdel som ska sjuda av liv. Mitt på Hyllie stationstorg ligger ankomsthallen med nedgångar till tågen. Här ligger även Point Hyllie som ramar in torgets västra sida med sina fem byggnader som nu uppförs i etapper. Den andra etappen håller på att hyras ut och mer än hälften är redan kontrakterat. Runt Stationstorget ligger Malmö Arena och pågående byggen av köpcentrum, hotell, mässanläggning och kontorshus. En vattenpark anläggs nedanför Hyllie vattentorn. Dessutom planeras det för cirka 2 500 bostäder i området med service- funktioner som förskola och grundskola. Fullt utbyggt kommer området att omfatta cirka 9 000 bostäder och lika många arbetsplatser. Ett tydligt landmärke i området som håller på att färdigställas är shoppingcentret Emporia som består av fyra våningar, fem olika torg, parkeringshus och parkeringsplatser samt en grön park på taket. Emporia kommer att inrymma drygt 200 butiker, från stora internationella klädkedjor till mindre butiker samt dagligvaruhandel. Öppningsdatum är satt till den 25 oktober 2012.