Transaktionsvolymen i Stockholm befinner sig på en historiskt hög nivå och 2011 avslutades starkt där bland annat AMF kommunicerade förvärv för över 5 mdkr. Bostadsbyggandet har ökat kraftigt och inom det kommersiella segmentet är efterfrågan god. Ett flertal stora projekt är på gång i huvudstaden. Stadens satsning på att etablera sig som den främsta kunskapsstaden fortsätter och nya universitetslokaler och bostäder planeras på Albanoområdet. Stockholm behåller sitt index om 89 och kvarstår som ohotad etta i NAI Svefa Fastighetsindex.
| Stockholm – juli 2011 | |||
|---|---|---|---|
| Hyra | Direktavkastning | Bedömda värden | |
| Kontor | |||
| AA-läge | 3 500 – 4 900 | 4,80 – 5,50% | 45 000 – 75 000 |
| A-läge | 2 700 – 4 200 | 5,00 – 5,75% | 40 000 – 60 000 |
| B-läge | 1 900 – 3 000 | 5,25 – 6,25% | 20 000 – 37 000 |
| C-läge | 1 400 – 2 200 | 6,00 – 6,75% | 12 000 – 25 000 |
| Butiker | |||
| AA-läge | 6 500 – 16 000 | 4,50 – 5,50% | 65 000 – 150 000 |
| A-läge | 3 000 – 9 000 | 5,00 -6,00% | 40 000 – 100 000 |
| B-läge | 1 450 – 4 000 | 5,75 – 6,75% | 25 000 – 45 000 |
| C-läge | 1 450 – 2 700 | 6,50 – 8,50% | 10 000 – 25 000 |
| Industri | |||
| A-läge | 600 – 1 100 | 7,00 – 8,00% | 5 000 – 11 000 |
| B-läge | 500 – 800 | 7,50 – 8,50% | 4 500 – 8 000 |
| C-läge | 450 – 650 | 7,75 – 9,00% | 3 500 – 6 000 |
| Bostäder | |||
| AA-läge | 1 250 – 1 850 | 2,00 – 3,50% | 24 000 – 41 000 |
| A-läge | 1 250 – 1 850 | 2,00 – 3,75% | 21 000 – 36 000 |
| B-läge | 1 250 – 1 750 | 2,50 – 4,00% | 19 000 – 31 000 |
| C-läge | 1 100 – 1 750 | 2,50 – 4,00% | 16 000 – 26 000 |
Bostadsfastigheter
De kommunala bostadsbolagen Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder är dominerande aktörer på hyresmarknaden i huvudstaden. Stockholms Kooperativa Bostadsförening placerar sig med bland annat Byggnadsfirma Olov Lindgren, Einar Mattson, HSB och Wallenstam på positionerna strax därefter. Bostadsbyggandet i Stockholm har ökat kraftigt det senaste året och det påbörjades fler bostäder det senaste året än på 30 år. I kranskommunerna är dock takten i bostadsbyggandet betydligt lägre. Trots en ökning i framförallt Stockholm är byggandet otillräckligt i förhållande till befolkningsökningen. För regionens fortsatta tillväxt är en fungerande bostadsmarknad avgörande. Under 2000-talet har länets befolkning ökat med 250 000 invånare och det gäller att förbereda för en befolkningsökning på ytterligare en halv miljon nya invånare fram till 2030. Detta innebär ett behov av mer än 250 000 nya bostäder i Stockholms län.
Kommersiella hyresfastigheter
Förutom kommunen är bland annat AFA, AMF, Atrium Ljungberg, Diligentia, Fabege, Hufvudstaden, Lundbergföretagen, SEB samt Vasakronan stora ägare av kommersiella hyresfastigheter i Stockholm. Transaktionsvolymen befinner sig fortfarande på en historiskt hög nivå, men bedöms framöver att avta något i takt med en större försiktighet och en oro på de finansiella marknaderna. Efterfrågan på kommersiella lokaler är dock fortsatt relativt god. Främst efterfrågas moderna kontor i attraktiva och kommunikationsnära lägen. Efter sommaren har det genomförts ett flertal större transaktioner. Exempelvis sålde Skanska tre av sina nyutvecklade fastigheter på Kungsholmen (Gångaren 11, Gångaren 16 och Gångaren 20) till AMF Fastigheter respektive AFA för totalt 2,3 mdkr. AMF Fastigheter förvärvade under hösten även de tre innerstadsgalleriorna Fältöversten, Ringen och Västermalmsgallerian av Centeni (ägt av Royal Bank of Scotland) till en bedömd köpeskilling om cirka 4,0 mdkr.
Specialfastigheter
Stora ägare av specialfastigheter är Stockholms stad, Akademiska Hus, Jernhusen, Hemsö, Locum och Statens fastighetsverk. Akademiska Hus uppför en ny arkitekturskola på Osqars Backe på Kungliga Tekniska högskolans område. Byggnaden uppförs i fyra våningar med en oval form och beräknas vara inflyttningsklart i augusti 2015. Investeringen är på drygt 400 mkr. Nybyggnationen innebär att de nuvarande lokalerna i byggnaden från 1970 vid Östermalmsgatan/ Rådmansgatan tomställs. Den äldre skolan är omstridd och nämns ofta i diskussionerna om Stockholms fulaste hus.
Industri- & lagerfastigheter
Brostaden (Castellum), Corem, Fabege och FastPartner är exempel på stora ägare i segmentet. Marknaden för lager- och industrifastigheter kännetecknas av en minskad omsättning under det senaste halvåret. Dock sker en del transaktioner av mindre lager- och industrifastigheter. Det har byggts nya, både mindre och större, lager- och industribyggnader i Storstockholm, varav några har byggts på spekulation. Utbudet av lager- och industrilokaler minskar också löpande genom konvertering till annan, mer attraktiv, användning. Efterfrågan har varit god, men konjunkturen bromsar nu in och detta kommer sannolikt att påverka efterfrågan framöver.
Planer & Projekt
Under januari påbörjades byggnationen av vad som kommer att bli nordens största köpcentrum, Mall of Scandinavia. Bakom projektet i Solna står fastighetsbolaget Unibail- Rodamco som även äger Solna Centrum, Täby Centrum och Nacka Forum. Köpcentrumet beräknas vara färdigställt under 2015 och kommer att bestå av sju våningsplan om totalt 100 000 kvadratmeter innehållande 250 butiker och 4 000 garageplatser. I Stockholm pågår arbetet med Citybanan med ett projektvärde om cirka 17 mdkr. Projektet består av en 1,4 kilometer lång bro, två nya stationer och en sex kilometer lång tunnel. Nuvarande spårkapacitet ska fördubblas och trafikstart planeras till 2017.
I fokus: Albano
Staden fortsätter sin satsning att utveckla sig som kunskapsstad, som en del av satsningen ska Norra samt Södra Albano exploateras. Syftet är att säkerställa de närliggande universitetens närvaro och framtida behov av lokaler samt stadens stora behov av forskar- och studentbostäder. Planen är att man på området ska bygga 100 000 kvadratmeter universitetslokaler och 50 000 kvadratmeter bostäder, motsvarande cirka 800 lägenheter. Det 170 000 kvadratmeter stora området är lokaliserat inom Nationalstadsparken vilket innebör att stor hänsyn behöver tas till områdets natur- och kulturvärden. Önskemålen om en utvidgning av innerstaden har inte tillfredsställts utan programförslaget indikerar en relativt låg byggnadshöjd och exploatering. Området korsas av två järnvägar, Värta- och Roslagsbanan. Värtabanan kommer att tunnlas in över området och Roslagsbanan kompletteras med en station. Markägare inom området är Akademiska Hus, Stockholm stad och Kungliga Djurgårdsförvaltningen. Akademiska Hus kommer att uppföra universitetslokalerna och tidigare markanvisningar tyder på att det blir Svenska Bostäder som uppför bostäderna. Utställning och antagande av programförslaget beräknas ske under året.
| Kommunfakta | ||
|---|---|---|
| Befolkningsutveckling | + 2,1% |  |
| Arbetslöshet | 5,1% |  |
| NAI Svefa Fastighetsindex | 89 | |
