Förtätningen av innerstaden och omlokaliseringen av tidigare industriverksamhet fortsätter. Ett flertal större bostadsprojekt är under uppförande och nyproduktion av över 1 000 lägenheter per år är att vänta de kommande åren. Volymen på Uppsalas transaktionsmarknad under 2011 var hög och 2012 förväntas också bli ett starkt år. Landstinget har signalerat att de planerar att avyttra ett flertal av sina fastigheter och affären förväntas bli i miljardklassen. I denna mätning delar Uppsala tredje platsen med Lund med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 57.
| Uppsala – juli 2011 | |||
|---|---|---|---|
| Hyra | Direktavkastning | Bedömda värden | |
| Kontor | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 1 200 – 2 200 | 6,25 – 7,50% | 10 000 – 22 000 |
| B-läge | 900 – 1 700 | 6,75 – 7,75% | 7 000 – 14 000 |
| C-läge | 700 – 1 100 | 8,00 – 9,50% | 5 000 – 9 000 |
| Butiker | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 2 200 – 4 500 | 6,00 – 7,25% | 15 000 – 40 000 |
| B-läge | 1 000 – 2 200 | 6,75 – 8,00% | 7 000 – 17 000 |
| C-läge | 800 – 1 200 | 7,50 – 9,00% | 5 000 – 10 000 |
| Industri | |||
| A-läge | 550 – 850 | 7,50 – 8,50% | 4 000 – 8 000 |
| B-läge | 450 – 700 | 8,00 – 9,50% | 3 500 – 5 500 |
| C-läge | 350 – 500 | 9,25 – 11,00% | 1 500 – 4 000 |
| Bostäder | |||
| AA-läge | |||
| A-läge | 975 – 1 425 | 3,75 – 5,00% | 12 000 – 23 000 |
| B-läge | 900 – 1 300 | 4,50 – 5,75% | 10 000 – 16 000 |
| C-läge | 850 – 1 125 | 5,50 – 7,00% | 7 000 – 11 000 |
Bostadsfastigheter
Ortens dominerande bostadsbolag är det allmännyttiga bolaget Uppsalahem, Heimstaden samt Rikshem. Andra stora aktörer inom bostadssegmentet är Hyresbostäder i Sverige (Acta), Gustavianska Stiftelsen vid Uppsala Akademi, HSB och Stena Fastigheter. Uppsala växer i snabb takt, fler än 1 000 lägenheter byggs varje år. Utvecklingen lär fortsätta och ligger i linje med den översiktsplan som kommunen antog under 2010. Enligt översiktsplanen ska staden växa inåt och tidigare industrimark ska bebyggas och förvandlas till bostadsområden. Ett exempel är den nya stadsdelen vid det gamla cementgjuteriet i området Luthagen. Exploateringen har påbörjats och den nya stadsdelen kommer att innehålla åtta bostadskvarter med totalt cirka 1 000 lägenheter. Andelen hyresrätter kommer att vara hög och ett flertal lägenheter kommer att vara öronmärkta för yngre personer. Bristen på mindre bostäder har länge varit påtaglig i Uppsala.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större fastighetsägarna återfinns Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia, Henry Ståhl Fastigheter, Klövern och Uppsala Akademiförvaltning samt Vasakronan. Aspholmen har under de senaste åren expanderat kraftigt och invigde under oktober projektet Bolandcity, ett nytt köpcentrum bestående av cirka 30 000 kvadratmeter handel. Aspholmen har även förvärvat tre fastigheter med en kommersiell yta om 11 300 kvadratmeter till ett värde av 81 mkr. Under oktober köpte Hemfosa fastigheten Fjärdingen 35:1, mer känd som Uppsalas saluhall, på en konkursauktion. Köpeskillingen stannade på 22,5 mkr vilket motsvarar 12 000 kr/kvm och en initial direktavkastning på cirka 6,7 procent. Under den närmaste tiden förväntas ombyggnationen av det gamla posthuset komma igång. En påbyggnad av den befintliga byggnaden föreslås och vid färdigställande förväntas en uthyrningsbar area om 20 000 kvadratmeter. Även arbetet med Uppsala Resecentrum pågår.
Specialfastigheter
Kommunen, landstinget, Akademiska Hus och Vasakronan är storägare av specialfastigheter i Uppsala. Ett av de större projekten är byggandet av Veterinär- och Husdjurscentrum på Ultuna, vilket ska stå klart till våren 2014. På flera håll runt om i Uppsala finns planer på att bygga nya hallar för idrott och evenemang. På Fyrishov pågår byggandet av en ny multihall vilken beräknas stå klar till årsskiftet 2012/2013 till en kostnad om 185 mkr. Under 2012 förväntas delar av landstingets fastigheter att säljas. Affären tros bli i miljardklassen.
Industri- & lagerfastigheter
De större ägarna av industri- och lagerfastigheter i Uppsala är Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern, kommunen och Lantmännen. Aspholmen har varit aktiva på transaktionsmarknaden och förvärvade under hösten tre industrifastigheter i Boländerna till en köpeskilling om cirka 81 mkr, vilket motsvarar cirka 7 200 kr/kvm. Fastigheterna Boländerna 36:2, 12:1 och 11:5 har en total uthyrbar area om 11 300 kvadratmeter och var fullt uthyrda vid köpetillfället. Östra Fyrislund, med sin närhet till E4 och centrala Uppsala, anses mycket attraktivt för nyetableringar.
Planer & Projekt
Uppsalahem förvärvade under december 50 000 kvadratmeter mark vid Ulleråker från Specialfastigheter Sverige. Det kommunägda bostadsbolaget planerar att under året ansöka om planändring för att möjliggöra cirka 500 – 600 bostäder på det före detta sjukhusområdet. Byggandet beräknas kunna starta 2014. Ett intressant infrastrukturprojekt är planerna på att bygga ett dubbelspår genom Gamla Uppsala. Sträckningen blir cirka fyra kilometer och ska ansluta till det befintliga dubbelspåret mot Gävle. Även en 610 meter lång tunnel är planerad och en ombyggnation av väg 676. Kostnaden beräknas till cirka 1 mdkr och planerad byggstart för projektet är 2013.
I fokus: Östra Sala backe
Östra Sala backe, lokaliserat mellan Fyrislund, Boländerna och Gränby är ett steg närmare exploatering. Området bestod tidigare av ett brett kraftledningsstråk som numera är borttaget. Med den nya bebyggelsen hoppas kommunen kunna skapa en länk mellan Sala backe och Årsta samt förtäta den östra delen av staden. Utav ett trettiotal intresserade byggherrar valdes åtta ut för att vara med och utveckla etapp ett. Aktörerna är Järntorget Bostad, Hauschild Siegel Architecture, ByggVesta, TB Exploatering, Åke Sundvall Byggnads, Veidekke Bostad, Wallenstam och Svenska Vårdfastigheter. Under hösten inleddes diskussionerna med de åtta aktörerna och intressant är att ett flertal är nya på Uppsalamarknaden. Ambitionen med Östra Sala backe är hög, området ska ha stark miljöprofil samt uppmuntra förflyttning med cykel, kollektivtrafik och till fots. Kommunen hoppas även att området ska bli ett föregångsprojekt gällande arbete med stadsutveckling då planprocessen ska effektiviseras. Under 2012 kommer arbetet med detaljplaner att påbörjas och byggstart planeras till 2013/2014. Programområdet omfattar cirka 80 hektar och planeras innehålla cirka 2 000 – 2 500 bostäder samt handel, service och kontor.
| Kommunfakta | ||
|---|---|---|
| Befolkningsutveckling | + 1,2% |  |
| Arbetslöshet | 4,6% | |
| NAI Svefa Fastighetsindex | 57 |  |
